國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展養老服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)》，其中“開(kāi)展老年人住房反向抵押養老保險試點(diǎn)”這17個(gè)字最為引人注目。

　　事實(shí)上，“反向貸款”的模式在上世紀80年代已經(jīng)在美國出現。目前世界上不少?lài)矣写苏撸且灿泻芏鄧胰栽谟^(guān)望中。

　　美國“倒按揭”推行多年“門(mén)檻低”

　　“如果你年滿(mǎn)62周歲，并且擁有自己的住房……為什么不將房子資產(chǎn)變成現錢(qián)呢？”、“很多老人空有大房子，卻沒(méi)有現金，可能面臨突然的醫療支出、房屋修繕費用，怎么辦？”在美國，從上世紀80年代開(kāi)始，出現了政府主導的“反抵押貸款”項目，也就是“以房養老”。美國人養老有多種方式，“反抵押貸款”只是其中一種。

　　20多年來(lái)數十萬(wàn)人參加

　　在一些受訪(fǎng)對象的印象中，美國人養老有多種選擇，純粹靠“以房養老”的現象雖然有，但是并不算多。

　　美國人退休能拿多少錢(qián)呢？美國的養老保險制度有“三條腿”，“第一條腿”是基本養老保險，替代率是40%，所謂替代率就是退休后的收入與退休前收入的比例。“第二條腿”是雇主計劃，相當于我國的企業(yè)年金，最著(zhù)名的是401K計劃，社會(huì )平均替代率也是40%；“最后一條腿”是商業(yè)養老保險。

　　61歲的美國人安東尼給出了一個(gè)大概的數字：基本養老保險最低標準是800美元/月，一般人能拿到1500-2000美元。很多美國老人并不僅靠基本的社保金過(guò)活，同時(shí)還會(huì )擁有企業(yè)年金和一些存款。

　　在美國，利用房產(chǎn)養老，也是一種比較普及的方式，其中較有特點(diǎn)的一種是“住房反向抵押貸款”，可以簡(jiǎn)單地理解為“以房養老”。

　　這種項目由美國政府主導，而不是私營(yíng)金融和保險機構的商業(yè)行為。據統計，截止到2010年5月，參與者已有49萬(wàn)人。

　　62歲以上有房老人夠條件

　　美國的這種“住房反向抵押貸款”（HECM）出現于上世紀80年代中期，目標人群是62歲以上的老人。該項目由美國聯(lián)邦政府住房及城市發(fā)展部（HUD）和聯(lián)邦住房管理局（FHA）主導。

　　通俗來(lái)講，與普通的按揭買(mǎi)房，按月付給銀行利息歸還貸款的方式相反，參加HECM的老人，是將自己的房屋抵押給HUD，相關(guān)金融機構為此付給老人一定金額的現金，也就是貸款。等到老人故去之后，房屋收歸HUD所有，并由其變賣(mài)房屋清償貸款。

　　申請HECM的老人需要符合幾項基本的條件，“門(mén)檻”并不算高：首先，要求年滿(mǎn)62歲以上的單身老人或夫婦；擁有一套已經(jīng)還清貸款或者所欠貸款數額不多的自住房（依靠反向貸款獲得的現金可以還清貸款）。

　　在實(shí)際操作中，負責放款的是各大銀行、抵押貸款公司和其他私營(yíng)金融機構。假如貸款機構因破產(chǎn)或其他原因無(wú)法按約發(fā)放貸款，政府就會(huì )適時(shí)介入，保證貸款正常發(fā)放。

　　這一項目對申請者用來(lái)抵押的住房幾乎沒(méi)有限制。在收到申請后，HUD、銀行和保險公司將對申請者的自住房進(jìn)行估價(jià)。

　　按照規定，申請人最多可獲得的貸款，肯定少于房屋的評估價(jià)或者銷(xiāo)售價(jià)格，絕大部分情況不超過(guò)62.55萬(wàn)美元。當事人無(wú)須為這筆收入納稅，其享受的社會(huì )保障和醫療保險等其他社會(huì )福利也不受影響。

　　20萬(wàn)房產(chǎn)能發(fā)一半貸款

　　那么，一般情況下，老人能夠依靠反向貸款拿到多少錢(qián)呢？這要根據當時(shí)的利率、房屋估值、地理位置、老人的年齡等因素來(lái)綜合評定。如果是夫妻申請，則以年齡較小的一方的年齡為準。

　　老人在申請反向貸款前，按照要求必需免費獲取講解資料，或者以較低的價(jià)格聘用反向貸款顧問(wèn)，明確了解這一項目的含義。顧問(wèn)會(huì )為老人估算相對準確的貸款金額，或者老人們可以自行在網(wǎng)上用“反向貸款計算器”估算。

　　在官方的宣傳資料中，以擁有20萬(wàn)美元價(jià)值房屋的3個(gè)家庭為例，具體地講明了反向貸款的用途和金額。但是，每一個(gè)申請的具體情況仍然有所不同。

　　63歲的比爾·史密斯退休后，仍然要為自己的房子償還小部分貸款。按照63歲的年齡標準，史密斯獲得11.5萬(wàn)美元的反向貸款，他拿這些錢(qián)再來(lái)償還自己的房屋貸款。

　　喬·安德森和利茲·安德森夫婦分別有75歲和73歲。二人在退休后買(mǎi)下了一棟兩層別墅。最近，喬患上了輕微的心臟病，爬樓梯很不方便。于是，他們申請了HECM一個(gè)較低手續費的儲蓄貸款項目。根據利茲的年齡，二人得到10.5萬(wàn)美元的反向貸款。他們用2萬(wàn)美元安裝了一個(gè)電梯，又把房子做了一些修繕，剩下的8.5萬(wàn)美元存下來(lái)以備將來(lái)使用。

　　80歲的梅爾芭·喬尼斯終生都住在小鎮里，她知道自己可以靠親友的照顧生活，但是因為花光了所有的退休基金，她對生活仍然有些擔心。她從HECM標準貸款項目中獲得了13.4萬(wàn)美元貸款。她選擇了按月領(lǐng)取貸款的項目，每月能夠拿到925美元的“貸款退休金”。

　　子女還清貸款后還可繼承

　　在HECM項目中，有一項強制條件是申請者必須住在這套房屋中。

　　老人在世時(shí)，可以一直住在房子里。如果老人搬出，則需要還清反向貸款。

　　如果老人去世，房屋則收歸HUD所有，并由其出售房屋清償債務(wù)。盈余部分提供給老人的子女，不足部分由政府補足。

　　如果老人的子女希望繼承房產(chǎn)，則要還清銀行或者金融機構支付給老人的反向貸款和利息。但許多情況下由于要支付高額稅費，并且辦理手續費時(shí)費力，許多子女放棄了繼承權，住房由政府收回。

　　除了子女繼承的問(wèn)題，這一項目推行多年來(lái)，也產(chǎn)生了一些問(wèn)題，最主要的是利率太高。與其他貸款方式相比，這種模式的利率較高。辦理過(guò)程中申請人要繳納申請費、登記費、律師費等政府收費，這些錢(qián)將在金融機構發(fā)放貸款時(shí)扣除。此外，房屋修繕、水電、保險和房屋定期估價(jià)等費用也由房主自行負擔。

　　另外，這一項目往往需要政府補貼大量費用，總額接近10億美元。最近聯(lián)邦政府出臺新的措施，宣布要加強對申請者的資格審查。

　　賣(mài)房住高檔養老院也是選擇

　　由于“倒按揭”的養老計劃同樣存在一些問(wèn)題，許多美國老人選擇將房子賣(mài)掉，覺(jué)得直接獲取大批現金更為實(shí)在。在一些高檔而昂貴的養老院，許多老人都是賣(mài)了房子才得以入住。

　　在美國居住多年的華人小川曾經(jīng)去過(guò)家門(mén)口的高檔養老院參觀(guān)。她介紹說(shuō)：“我家附近的養老院很高級，全美連鎖，設施特別好，能夠為老人提供非常貼心而周到的各種服務(wù)和陪護。價(jià)格當然很貴，而且要求一次性付清，這筆錢(qián)差不多能買(mǎi)一所房子。很多老人用賣(mài)房子的錢(qián)住進(jìn)去，一直到去世。”

　　美國也有很多老人將自己的大房子出租，或者賣(mài)掉大房子，再換一個(gè)小房子，貼補家用，過(guò)上更為舒適的晚年。

　　新加坡

　　組屋出租需申請一成老人愿出租

　　幾十年來(lái)，新加坡政府通過(guò)大興組屋（相當于“經(jīng)濟適用房”）和“居者有其屋”政策，令大批低收入群體有了自己的住房。

　　在新加坡，老年人被稱(chēng)為“樂(lè )齡人”。如何解決低收入者的養老問(wèn)題，一直是新加坡政府的難題。為此，近幾年新加坡政府實(shí)行了數項利用老年人組屋（相當于經(jīng)濟適用房）房產(chǎn)養老的措施。但是，對于美國式的“反向抵押貸款”政策，新加坡政府仍在觀(guān)望。

　　房屋套現主要有三種方式

　　新加坡的“組屋”政策非常有名。上世紀60年代，新加坡成立建屋發(fā)展局后，建造了很多公共組屋（相當于經(jīng)濟適用房），比商業(yè)私人住宅便宜許多，供低收入人群居住。后來(lái)，政府實(shí)行“居者有其屋”計劃，鼓勵中低收入人群購買(mǎi)組屋。如今，組屋已成為新加坡住房市場(chǎng)的主體，87%的人住在其中。

　　目前，新加坡老年人要利用所擁有的組屋換取收入，有三種主要方式：

　　新加坡政府允許老年人將自己的組屋整間出租，或者出租其中的房間。不過(guò)，這需要向政府申請，否則將面臨罰款。

　　新加坡政府在2009年和2012年初先后出臺了兩項措施，旨在幫助低收入的老年人解決“有房產(chǎn)，沒(méi)現金”的窘境。前者是屋契回購計劃，后者是樂(lè )齡安居花紅。

　　只有一成老人愿意出租房屋

　　但是，這三種政策，都沒(méi)有獲得非常熱烈的反響，反映出亞洲老年人的各種顧慮。

　　近日，新加坡國家發(fā)展部公布了最新數據：新加坡共有約25.4萬(wàn)名年滿(mǎn)55歲的組屋屋主，占屋主總數的30%，其中近八成已付清貸款。在這些老年屋主當中，把整間房子租出去的人有1.35萬(wàn)人，出租房間的人則有1.24萬(wàn)人。

　　根據這項數據顯示，新加坡老年組屋屋主中，出租房屋的僅占總數的一成。

　　據新加坡媒體報道，新加坡租房的收入很可觀(guān)。一個(gè)房間的月租平均是600元，兩居室的月租大約為1480元，三居室約為2000元，四居室月租金平均2300元，五房式的租金則為2450元。

　　為何很多人不愿意出租組屋呢？新加坡國家發(fā)展部對1243名年長(cháng)屋主進(jìn)行調查發(fā)現，在548名不肯出租房子的受訪(fǎng)者中，約一半覺(jué)得與陌生人同住會(huì )失去隱私；有兩成的人對有陌生人入住自己的家感到不安，他們擔心貴重物品會(huì )被竊走；另有約22%的人因為有子女供養、有足夠積蓄或還在工作，無(wú)須出租房子。

　　“回購”和“花紅”雙雙遇冷

　　2009年新加坡政府推出的“屋契回購計劃”同樣遭遇尷尬。自2009年至今，只有不到500名申請者。

　　今年2月，新加坡政府對這一計劃做了改進(jìn)，將原本的1萬(wàn)元政府津貼提高一倍到2萬(wàn)元。其中1萬(wàn)5000元是現金，另外5000元會(huì )撥入公積金戶(hù)頭。

　　雖然“屋契回購計劃”修改后，申請人數有所增多，但是很多新加坡老年人顧慮的是該計劃的30年期限——計劃規定組屋屋主在售房給政府后，仍可在已售房里再住30年。很多老年人因此擔心，30年后自己會(huì )無(wú)家可歸，真正的老無(wú)所依。許多新加坡專(zhuān)家也呼吁，政府取消30年的限制。

　　至于去年開(kāi)始實(shí)施的樂(lè )齡安居花紅，其初衷是鼓勵老人賣(mài)掉現有大型組屋，搬到三居室或更小的組屋中以領(lǐng)取花紅的計劃。從去年開(kāi)始實(shí)施，迄今申請者只有23個(gè)，13個(gè)已獲得批準，其余10個(gè)還在處理中。

　　樂(lè )齡安居花紅遇冷，與一開(kāi)始政策的不合理性不無(wú)關(guān)系。去年開(kāi)始實(shí)施時(shí)，政府規定申請者大屋換小屋所得的收益，要優(yōu)先補充公積金退休賬戶(hù)。這讓很多需要現金貼補生活的老年人望而卻步。

　　據新加坡媒體報道，目前新加坡公積金最低存款額為13.9萬(wàn)元，如果是一對老夫妻，總數就是27.8萬(wàn)元。如果悉數填補，大屋換小后所得的現款可能微不足道，因此政府所給的2萬(wàn)元花紅也失去了魅力。根據今年修訂的計劃，屋主只需用凈收益中的6萬(wàn)元填補公積金退休戶(hù)頭，剩余部分可全數提取現金。

　　小型樂(lè )齡公寓受歡迎

　　另外，新加坡政府為了解決低收入老人的養老問(wèn)題，也在興建小型樂(lè )齡公寓。據新加坡媒體報道，雖然老年人也有擔心居住年限的問(wèn)題，但是這一舉措相對受歡迎。因為很多老人不愿意領(lǐng)取樂(lè )齡安居花紅的另外一個(gè)原因，是不愿意搬離熟悉的環(huán)境。如果能夠在熟悉的社區中找到小型公寓，可能會(huì )令老人們更加安心。

　　屋契回購計劃和樂(lè )齡安居花紅計劃的用意雖好，但是也有專(zhuān)家提出，這些計劃的細節和條款過(guò)于復雜，讓人難以理解。

　　對于在一些國家實(shí)行的“反向按揭房產(chǎn)貸款”，雖然民間一些商業(yè)機構曾經(jīng)試行，但是效果不好，新加坡政府對此還在觀(guān)望。一些新加坡學(xué)者提出借鑒他國相關(guān)經(jīng)驗，新加坡媒體對亞洲國家推行“反向按揭”的風(fēng)吹草動(dòng)也相當關(guān)注。

　　英國

　　個(gè)別老人賣(mài)房去他國買(mǎi)豪宅

　　去年底，一份調查顯示，超過(guò)三分之一的英國人打算利用房產(chǎn)籌集養老金，歐洲大陸有類(lèi)似想法的人占不到四分之一。英國一成退休者被迫出售房產(chǎn)或換成較小房子來(lái)維持生計。那么，英國人如何利用房子養老呢？

　　保險公司主導“終生抵押”

　　在英國，“以房養老”最主要的形式有兩種，一種是利用“反向抵押貸款”，把房產(chǎn)抵押給銀行、保險公司等機構，每個(gè)月取得貸款作為養老金，老人繼續在原房屋居住，直至去世或搬進(jìn)養老院后，用該住房歸還貸款。

　　1920年，英國為了保障低收入的高齡者的生活，作為一種國家援助的方式，曾經(jīng)提出倒按揭模式向低收入高齡者貸款的概念。

　　如今，“反向抵押貸款”在英國也很普及。不過(guò)，與美國政府主導為主的“反向抵押貸款”不同，英國主要借助保險公司等商業(yè)力量，在英國稱(chēng)為“終生抵押”。據調查，英國大約有20%左右50歲以上的老年人打算采用這種方式。

　　目前，英國辦理“終生抵押”的金融機構和協(xié)會(huì )有上百家，提供的金融品種多樣而靈活。

　　因此，英國的“終生抵押”并沒(méi)有統一的標準，各家金融機構都在利率、申請人條件、還貸條件方面有所區別。

　　總的來(lái)說(shuō)，申請者的年齡下限在55歲至60歲之間。申請人的房屋價(jià)值也要符合一個(gè)最低評估值，通常在7萬(wàn)英鎊到10萬(wàn)英鎊之間。

　　申請者年齡越大，拿到的貸款越多。比如，如果一個(gè)人只有60歲，那他大致能夠拿到相當于房產(chǎn)價(jià)格25%的貸款。實(shí)際上，這是保險公司在與老人的壽命博弈，被保險人活得越久，則保險公司需要支付的養老金就越多；反之則保險公司就能很快收回房產(chǎn)獲利。

　　政府鼓勵老人租房獲利

　　在英國，另一種“以房養老”的方式是出售大房，換購小房，用差價(jià)款養老。

　　今年一項調查顯示，73%的英國退休老人都是“有房一族”，其中26%的人正在找機會(huì )賣(mài)房，其中73%的人表示想換一套更小一點(diǎn)的房子。在被調查者中，有23%的人希望賣(mài)房以增加收入，13%的人希望靠房子償還債務(wù)。

　　如果擁有大房子的英國老年人不愿意賣(mài)房也不愿意抵押房產(chǎn)，他們可以選擇出租一間或者兩間房子。英國政府推出了一項鼓勵老年人租房收益的計劃。凡是參加此計劃的老人，租房的收益可以部分或者全部免稅。

　　此外，還有老人將自己的房產(chǎn)出售后搬到物價(jià)水平較低的城市或者國家去養老。此前有報道稱(chēng)，個(gè)別的老人選擇去意大利或者西班牙，購買(mǎi)豪宅養老。不過(guò)，由于金融危機和歐債危機的影響，很多老年人所購買(mǎi)的房產(chǎn)大幅縮水。

　　“失獨老人”與“以房養老”

　　一個(gè)歐美房屋業(yè)主去世，即使房屋完全損毀，在財務(wù)上折舊完畢，凈值為零，但由于土地仍有凈現值，所以房產(chǎn)凈值仍然為正，而這正是以房養老的根本性制度基礎。

　　現在，很多人把“以房養老”解釋為，出租一套，自住一套；或者出租一間或幾間，自住一間；或由大房置換為小房，獲取收入。這種情況本質(zhì)上就是老人有基本住房之外的資產(chǎn)性收入，完全可以自己隨行就市，不用政府操心。所以，“以房養老”應該是狹義的指老人只有唯一的一套住房，自己住在里面，然后把房屋抵押給金融機構，金融機構按期發(fā)放資金，老人去世之后，通過(guò)房屋償還金融機構貸款，這也是大多數國家“以房養老”的意義所在。

　　這種逆向按揭模式的“以房養老”對中國來(lái)說(shuō)，具有更迫切的現實(shí)意義，這是因為中國有大量的失獨老人。

　　所謂失獨老人，是指人到中老年不能再生育的時(shí)候，獨生子女卻發(fā)生意外傷殘、死亡的老人家庭。根據衛生部發(fā)布的《2010中國衛生統計年鑒》，中國每年新增7.6萬(wàn)個(gè)失獨家庭，50歲以上失獨群體日益龐大，全國失去獨生子女家庭已經(jīng)超百萬(wàn)個(gè)。有關(guān)專(zhuān)家推算，1975-2010年出生的2.18億獨生子女中，超過(guò)一千萬(wàn)會(huì )在25歲之前死亡。這意味著(zhù)有2000萬(wàn)名父親和母親，在中老年時(shí)失去唯一的子嗣，成為孤立無(wú)助的失獨老人，養兒防老的傳統經(jīng)濟模式無(wú)法實(shí)現。

　　根據我國的計劃生育政策的推行歷史來(lái)看，這部分失獨老人大多數都是城鎮居民，在當年的住房改革中，都曾以較低的價(jià)格購買(mǎi)過(guò)“房改房”。現在，隨著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的飛速飆升，這些房屋價(jià)值都有了巨大的飛躍，“以房養老”政策對于這部分老人來(lái)說(shuō)，可謂雪中送炭，由于不必考慮留給兒女的遺產(chǎn)問(wèn)題，他們擁有的房子用來(lái)養老綽綽有余，可以讓他們過(guò)上比一般老人更好的生活。但是，不明晰的土地制度卻使這一前景成為泡影，政府相關(guān)部門(mén)僅僅是拍拍腦袋，口惠而實(shí)不至。

　　在中國，城市土地歸國家所有，居民對土地并無(wú)所有權。房屋是建在租期最長(cháng)為70年的土地之上。雖然2007年出臺的《物權法》規定，“住宅建設用地使用權期間屆滿(mǎn)的，自動(dòng)續期”，但并沒(méi)有清楚規定續期費用是多少。

　　與中國不同，歐美國家土地制度是土地私有制加物業(yè)稅，這種稅賦每年征收一次。以美國為例，物業(yè)稅是指對土地和地上建筑物包含的所有資產(chǎn)進(jìn)行統一稅率的稅收。美國是聯(lián)邦制國家，其每個(gè)州都是自治的，各個(gè)地方的稅率并不一致，一般在1%~3%之間。物業(yè)稅的稅基是根據地方政府委托的專(zhuān)業(yè)評估機構對房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行市場(chǎng)評估作為依據來(lái)確定的。

　　根據這種土地制度，做一個(gè)簡(jiǎn)單的估計，不考慮資金的時(shí)間價(jià)值，假設土地的市場(chǎng)價(jià)值沒(méi)有變化，稅率為2%，這就意味著(zhù)每隔50年，擁有物業(yè)的業(yè)主因土地而繳納的稅負就等同于土地的市場(chǎng)價(jià)值，相當于把土地及房屋再買(mǎi)了一遍。這實(shí)際上與中國土地制度下，土地出讓金只有50-70年的期限，到期可能再度續費差不多。

　　不過(guò)，兩種制度雖然看起來(lái)沒(méi)有差別，但是，對于以房養老來(lái)說(shuō)，具體的市場(chǎng)意義卻相差非常大。在土地私有制下，每年繳納土地稅，因為稅負是每年繳納，所以，任何時(shí)候，土地的價(jià)值都是穩定的，不存在折舊問(wèn)題。這就意味著(zhù)，一個(gè)歐美房屋業(yè)主去世，即使房屋完全損毀，在財務(wù)上折舊完畢，凈值為零，但由于土地仍有凈現值，所以房產(chǎn)凈值仍然為正，而這正是以房養老的根本性制度基礎。

　　但在中國，這個(gè)根本性制度卻并不存在。由于70年，甚至更短的50年的出讓期限存在，一個(gè)上世紀90年代購買(mǎi)房改房的居民，到現在，已經(jīng)過(guò)了25年，如果后25年采取“以房養老”的倒按揭，把房屋抵押給銀行，自己仍住在房子里面。那么，25年之后，房子幾乎變?yōu)槲７浚y行到手的“樓面地”如果還得重新繳納足額的土地出讓金。那就等于說(shuō)，銀行在支付了25年的養老金之后，得到的價(jià)值為零。即使土地出讓金期限為70年，有償續期費用也不是足額，而與市場(chǎng)實(shí)際價(jià)格有一個(gè)差價(jià)，但也會(huì )大大侵蝕金融機構的利潤。所以，即使拋開(kāi)房屋價(jià)格的不確定性，這種政策的不確定性也會(huì )使金融機構采取回避態(tài)度。